項(xiàng)目

企業(yè)成本核算

土地增值稅—開(kāi)發(fā)成本

差異

土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。

此項(xiàng)費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等，不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額在計(jì)算土地增值稅時(shí)，單獨(dú)列示一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)支付的金額；2、如果開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷補(bǔ)償支出中，收到政府及政府部門(mén)給予的拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助收入，則企業(yè)處理是計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，或?yàn)檎鞫愂杖牖驗(yàn)椴徽鞫愂杖胩幚恚恋卦鲋刀悇t是沖減土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，沖減開(kāi)發(fā)成本

前期工程費(fèi)

是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

該項(xiàng)費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、"三通一平"等支出

兩者一致

建筑安裝工程費(fèi)

是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。

是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

兩者一致

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。

該項(xiàng)費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出.

表述有所不同，但實(shí)質(zhì)上兩者并無(wú)差別

公共配套設(shè)施費(fèi)

是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

二者的區(qū)別是，企業(yè)成本核算對(duì)此有限制條件，即必須是“獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與”的公共配套設(shè)施費(fèi)，而對(duì)于“營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的”，則應(yīng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其余一律按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。

是指直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等

工程管理費(fèi)和營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)可以計(jì)入成本核算。工程管理費(fèi)符合土地增值稅間接費(fèi)用范圍，可以作為扣除項(xiàng)目。而營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)能否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步明確。

利息費(fèi) 用

是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。

利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算扣除，不能重復(fù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。  凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的按5%計(jì)算扣除。

新的成本核算制度新增“開(kāi)發(fā)成本-利息費(fèi)用”科目；土地增值稅無(wú)單獨(dú)的借款利息科目，而是在“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”科目扣除，且需要滿足一定的條件

預(yù)提費(fèi)用

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

預(yù)提的費(fèi)用可以作為成本核算，但計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除預(yù)提費(fèi)用