預提費用，是指房企從成本費用中預先列支但尚未實際支付的各項費用。《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定房地產企業(yè)預提費用不得稅前扣除。國家稅務總局《關于房地產企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。實際上，對于房地產企業(yè)預提費用可否在企業(yè)所得稅稅前扣除，不能一概而論，需視情況進行稅務處理。筆者對房企現(xiàn)行的預提費用稅前扣除有關稅收政策進行收集和梳理，總結歸納出房企預提費用可以在企業(yè)所得稅稅前扣除的六種情形及不可以扣除的兩種情況，以供納稅人在年度企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報時參考借鑒。

出包工程無發(fā)票的可按合同總額的10%預提扣除

國家稅務總局《關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱國稅發(fā)[2009]31號)第三十二條第(一)款明確，出包工程因未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

公共設施可按預算造價預提建造費用稅前扣除

國稅發(fā)[2009]31號第三十二條第(二)款規(guī)定，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件;其中公共配套設施可以按照預算造價來合理預提配套設施建造費用。實際上，有的企業(yè)趁此串通中介機構對配套設施的預算造價做加大處理，以達到少繳稅款的目的。顯然，此種處理方式，對于企業(yè)來說存在稅收風險，為偷稅、漏稅的不正當手段。

應交未交的報批報建費、物業(yè)完善費可預提扣除

國稅發(fā)[2009]31號第三十二條第(三)款規(guī)定，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

計提的銀行貸款利息可以稅前扣除

《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除: (一)非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經批準發(fā)行債券的利息支出;(二)非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。根據(jù)上述規(guī)定，按合同約定，按權責發(fā)生制原則計提的利息，企業(yè)據(jù)實計提的銀行貸款利息會計上計入財務費用和應付利息，屬于確定的已經實際發(fā)生的費用和負債，根據(jù)權責發(fā)生制原則允許稅前扣除。

國稅發(fā)[2009]31號第二十一條也明確，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：(一)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。(二)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

后付跨期租賃費可以預提扣除

《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條規(guī)定，企業(yè)根據(jù)生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：以經營租賃方式租入固定資產發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。未設定是否取得發(fā)票是稅前扣除的前提條件，且出租方未收租金，無須開具發(fā)票，因此，后付跨期租賃費可以預提費用。

固定資產無發(fā)票可暫按合同金額計提折舊稅前扣除

國家稅務總局《關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)第五條規(guī)定：企業(yè)固定資產投入使用后，由于工程款項尚未結清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產計稅基礎計提折舊，待發(fā)票取得后進行調整。但該項調整應在固定資產投入使用后12個月內進行。

預提土地增值稅沒有實際繳納不能稅前扣除

從企業(yè)財稅實務處理角度看，房地產企業(yè)在實際操作中，從謹慎的角度出發(fā)，一般會先概算出整體項目土地增值稅之后，確定稅負率，再根據(jù)當期結轉收入計算預提土地增值稅，并計入當期損益。這部分計提的稅金就會反映到會計報表中的應繳未繳數(shù)額當中。開發(fā)商報表預提土地增值稅所計算出的土地增值稅，屬于按照會計上配比和謹慎性原則進行預提。但是，在企業(yè)所得稅納稅申報時需要作相應的納稅調整。

國稅發(fā)[2009]31號第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。房地產開發(fā)企業(yè)當期計提的土地增值稅，在稅法規(guī)定的限繳期內繳納的，可以稅前扣除。預提但不實際繳納的土地增值稅，不得稅前扣除。企業(yè)所得稅匯算清繳時，會計上可以或有事項處理，但稅法上是不承認或有事項的，企業(yè)所得稅法只確認實際發(fā)生的支出。主管稅務機關對已提未繳納的土地增值稅部分，在企業(yè)所得稅匯算清繳時要作納稅調整，即調整當年應納稅所得額。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在項目清算前，按轉讓房地產取得的收入預繳的土地增值稅，屬于房地產企業(yè)發(fā)生的稅金，預繳的土地增值稅可在預繳年度稅前扣除。

以其他預提方式發(fā)生的費用均不得稅前扣除

一般而言，計提的預提費用的范圍相當廣泛。如預提壞賬損失、預提保險費、預提租金、預提修理費用、預提產品銷售業(yè)務費等等。但是，稅法規(guī)定除國家另有規(guī)定外，提取準備金或其他預提方式發(fā)生的費用均不得在稅前扣除。因此，房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除以上六種稅法另有規(guī)定的情形外，均不得在稅前扣除。對納稅人按照會計制度規(guī)定計提的預提費用，雖然行業(yè)財務會計制度允許計提各項資產減值準備、風險準備等，納稅人需要在申報納稅時作納稅調整，依法繳納企業(yè)所得稅，以規(guī)避不必要的涉稅風險。

另外，需要特別提示房企納稅人的是，雖然稅法有規(guī)定可以預提費用的情形，但對已經發(fā)生并付款的費用，匯算清繳時仍未取得發(fā)票，則不得稅前扣除。以前年度計提已扣除的，按照權責發(fā)生制原則，應在對應所屬年度進行納稅調整。