一、關于房地產開發企業適用簡易計稅方法的對象問題

部分房地產企業對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

房地產業按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業實實在在的利好。遵循這一原則，房地產開發企業是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個房地產開發企業有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業選擇簡易計稅方法同樣適用。

二、關于房地產開發企業土地價款扣除問題

部分房地產企業“一次拿地、一次開發”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規定清晰；但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？

房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。

三、關于房地產開發企業預收款開票問題

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業收到預收款后，開具由山東省地稅局統一印制的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似于發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發票。

四、關于房地產開發企業跨縣（市、區）預繳稅款問題

目前出臺的營改增政策中，對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規定。

本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發票，對于不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。