一、關于房地產開發企業預收款開票問題

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業收到預收款后，開具由山東省地稅局統一印制的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似于發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。

山東省《全面推開營改增試點政策指引》（一）中“關于房地產開發企業預收款開票問題”的指引同時廢止。

二、關于“已繳納營業稅未開具營業稅發票”問題

23號公告中明確規定：“納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票”。上述規定的出臺明確了已繳納營業稅但未開具發票事宜如何銜接以及具體的時限要求，納稅人發生上述情形在開具普通發票時暫選擇“零稅率”開票，同時將繳納營業稅時開具的發票、收據及完稅憑證等相關資料留存備查，在發票備注欄單獨備注“已繳納營業稅”字樣。

秉持“對于征稅主體發生的一項應稅行為，不重復征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現。

三、關于房地產開發企業2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業稅，正式銷售時增值稅發票開具問題

房地產企業正式銷售時，為方便納稅人辦理房產過戶，避免出現“一套房產、兩張發票”的情形，在正式開具不動產發票時建議采取以下方式：

（一）不動產已全額繳納營業稅，本次開票不涉及稅款補退

此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業稅未開具營業稅發票問題”進行處理；

（二）不動產已部分繳納營業稅，本次開票需要再征收增值稅

此種情況暫可通過新系統中差額征稅開票功能進行開票。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產已繳納營業稅金額/5%，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。

在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業稅對應的收入暫不通過申報表體現，僅填報增值稅應稅收入。

四、關于房地產開發企業預收款范圍問題

房地產開發企業取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

五、房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍問題

36號文規定，選擇適用一般計稅方法的房地產開發企業，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發規費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。

目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。